最近有几个广州的朋友在聊买房，其中一位想捡漏老城区20年房龄的楼梯房，结果问了几家银行，贷款最多只能批15年——原因是银行卡“房龄+年龄”双限制：他35岁，房龄20年，按“贷款年限≤50（房龄+年龄）”的算法，50（20+35）= 5，直接卡到只能贷15年（实际是银行内部更宽松的算法，但结果还是短）。这事儿聊着聊着，突然想起最近行业里传的“2025年广州可能取消房龄+年龄双限制”的消息，到底靠不靠谱？咱们今天就掰开了说。

现在贷款年限怎么卡？房龄+年龄双限制有多“严”

先搞清楚啥是“房龄+年龄双限制”。简单说，银行批房贷年限时，会同时看两个数：一是房龄（房子盖了多少年），二是你的年龄（申请贷款时的岁数）。比如广州很多银行现在执行的是“贷款年限≤（70房龄）”且“贷款年限≤（65年龄）”，两个条件取最小值。举个例子：

30岁的你买25年房龄的老房子，贷款年限是min（7025=45，6530=35）→ 只能贷35年；

45岁的你买30年房龄的房子，贷款年限是min（7030=40，6545=20）→ 只能贷20年；

最惨的是50岁买35年房龄的，min（7035=35，6550=15）→ 只能贷15年。

这导致两个问题：老房子（房龄20年以上）贷款难，年轻人买老房子也被卡年限（比如25岁买25年房龄的，贷35年看似长，但如果是30年房龄，直接砍到30年）；接近退休的人（50岁以上）更惨，贷个10年8年，月供压力大到劝退。

2025调整信号从哪来？政策风向和市场数据

这个调整信号不是空穴来风。首先看政策风向：2023年底中央经济工作会议提“支持刚性和改善性住房需求”，住建部随后表态“要进一步降低购房成本，优化信贷政策”；广州本地，2024年一季度住建部门调研时，有银行代表提到“现行房龄+年龄限制对存量房交易影响较大”，暗示可能调整。

再看市场数据：广州二手房库存压力大——2023年底库存12万套，去化周期18个月，其中房龄20年以上的占比38%（链家数据）。但这些老房子里，能贷到20年以上的仅占15%（某股份制银行广州分行内部数据），直接导致“老破小”成交占比从2020年的28%降到2023年的19%。银行也头疼：2023年广州个人房贷新增量同比降了22%，其中老房子贷款仅占新增房贷的11%，远低于新房的45%。政策调整，本质是激活存量房交易，给银行“找生意”。

取消双限制后，谁最受益？三类人要注意

如果真取消双限制，最直接的变化是：贷款年限可能只看其中一个条件（比如只看房龄≤40年，最长贷30年；或只看年龄≤70岁，最长贷30年），或者直接放宽总年限（比如统一最长30年）。谁会偷着乐？

第一类：买老房子的刚需。比如预算有限的小夫妻，想买老城区20年房龄的两居室，现在可能只能贷20年（月供8000），取消限制后能贷30年（月供6000），压力直接降25%。

第二类：接近退休的购房者。55岁的张叔想贷款买套养老房，现在只能贷10年（月供1万），调整后可能贷1520年（月供60007000），更现实。

第三类：置换群体。很多家庭想“卖老房买新房”，但老房因为贷款难卖不起价（比如20年房龄的房子，能贷款的买家少，成交价可能比同地段新房低15%）。老房流通快了，置换链条就活了。

调整背后：激活存量房，稳楼市的“小心思”

往深了说，取消双限制是“稳楼市”组合拳的一环。广州新房市场这两年靠“认房不认贷”“降首付”拉了一波需求，但二手房才是楼市的“晴雨表”——二手房流通慢，房东降价抛售，会拖累新房价格预期；二手房活了，业主卖了老房换新房，才能形成“老房→次新房→新房”的良性循环。

另外，银行也有动力。2023年广州个人房贷平均利率4.1%，比经营贷（3.5%左右）高，银行更愿意放房贷。但老房子贷款少，相当于“送上门的生意没接住”。调整限制后，预计能多放出15%20%的老房贷款（某城商行广州分行测算），银行利息收入也能涨一波。

现在的问题是，2025年调整是“确定取消”还是“可能优化”？据业内消息，大概率是“优化”而非“一刀切取消”，比如把“双限制”改成“单限制”（只看房龄或只看年龄），或者放宽系数（比如原来70房龄，改成80房龄）。具体细则可能2024年底前出台征求意见稿，想买房的可以先关注起来——尤其是盯着老房子的刚需，说不定明年就能捡个“贷款年限变长”的漏。