最近有位广州的朋友问我：“打算用名下房子做二次抵押，2025年大概能拿到多低的利率？和第一次抵押比差多少？”其实这两年找我咨询二次抵押的人不少，大家最关心的就是利率问题。今天咱们就结合广州当前房贷市场的情况、政策趋势，聊聊2025年二次抵押的利率大概怎么走，以及和首次抵押的差距。

先搞清楚：二次抵押到底是啥？

简单说，二次抵押就是你名下的房子已经做过一次抵押贷款（比如房贷或经营贷），但还没还清的情况下，用剩下的“价值”再贷一笔钱。比如你房子总价500万，第一次抵押贷了300万，还剩200万的剩余价值（当然银行还要打折，实际能贷的可能更少），这部分就能做二次抵押。

不过二次抵押和首次抵押最大的区别是——银行的风险更高。因为如果借款人还不上钱，法院拍卖房子时，第一次抵押的银行优先分钱，剩下的才轮到二次抵押的银行。所以为了覆盖风险，二次抵押的利率普遍比首次高，这也是大家最关心的“利差”来源。

2025年广州二次抵押利率大概多少？看这三个信号

要预测2025年的利率，得先看现在（2024年）的情况，再结合政策和市场趋势。

1. 当前广州二次抵押利率参考：普遍在4%5.5%之间

2024年上半年，广州首套房贷利率普遍是LPR（4.2%）减20BP，也就是4%左右（具体看银行）；而二次抵押的利率，主流银行（比如工行、建行、广州农商行）的报价是LPR加50150BP，也就是4.7%5.7%。部分城商行或金融机构可能更高，但正规银行基本在这个区间。

2. 2025年LPR走势：大概率稳中有降，带动二次抵押利率微降

2024年央行已经两次降准，市场流动性充足，LPR（贷款市场报价利率）有下行压力。机构预测2025年LPR可能再降1020BP（比如从4.2%降到4.0%4.1%）。如果LPR降了，二次抵押利率作为“LPR+加点”的组合，也会跟着降，但加点部分可能保持稳定（因为银行风险成本没变）。

3. 广州楼市政策：支持合理融资，二次抵押门槛或放宽但利率难大降

2024年广州出台了“认房不认贷”、降低首付比例等政策，目的是激活楼市。二次抵押作为“盘活存量资产”的工具，银行可能会放宽申请条件（比如房龄、剩余价值比例），但利率主要和风险挂钩——只要二次抵押的“第二顺位”风险没改变，利率就不会比首次低太多。

综合这三个信号，2025年广州二次抵押利率可能在4.5%5.3%之间（如果LPR降到4.0%，那么LPR+50130BP就是4.5%5.3%），比2024年小幅下降0.2%0.3%。

比首次抵押高多少？为什么差这么多？

直接说结论：2025年广州二次抵押利率可能比首次抵押高0.8%1.5%。举个例子，如果首次抵押利率是4.0%（LPR20BP），二次抵押可能是4.8%5.5%，利差在0.8%1.5%之间。

为什么差这么多？核心就三个字——“风险差”。

还款顺序风险：前面说过，房子拍卖后，首次抵押的银行先拿钱，二次抵押的银行只能拿剩下的。如果房价跌了，二次抵押的银行可能一分钱拿不到，所以必须用更高的利率覆盖风险。

剩余价值不确定：首次抵押时，银行按房价70%左右放贷（比如500万的房子贷350万）；二次抵押时，剩余价值=房价首次抵押余额，比如首次还剩200万没还，剩余价值是500万200万=300万，但银行一般只贷剩余价值的50%60%（150万180万）。如果房价波动大，剩余价值可能缩水，银行风险更高。

借款人还款压力：能做二次抵押的人，往往已经有一笔负债（首次抵押），收入负债比更高，逾期概率比首次抵押的借款人高，银行自然要收更高的利息。

2025年申请二次抵押，这3件事要提前准备

知道了利率大概范围，想申请的朋友可以提前做准备，尽量拿到更低的利率：

1. 先算剩余价值：用“当前房价×70% 首次抵押剩余本金”，比如房子现在值500万，首次抵押还剩200万，剩余价值=500万×70% 200万=150万，这是你能贷的上限（具体看银行）。

2. 保持征信良好：二次抵押对征信要求比首次更严，逾期次数、负债比例都会影响利率。建议提前3个月查征信，有逾期的尽快处理。

3. 选对银行：国有大行（工行、建行）利率低但门槛高（比如要求房龄≤20年）；城商行（广州银行）门槛低但利率可能高0.3%0.5%。可以多问几家对比。

总结一下，2025年广州二次抵押利率大概率在4.5%5.3%，比首次抵押高0.8%1.5%，主要是银行风险定价的结果。如果有资金需求，提前算好剩余价值、养征信、多对比银行，还是能拿到相对划算的利率。

最后提醒一句：二次抵押毕竟是“加杠杆”，一定要评估自己的还款能力，别因为利率“看起来不高”就盲目贷款，毕竟逾期了房子可能被拍卖，得不偿失。