最近有朋友问我，2025年在广州买房，公寓和住宅到底怎么选？特别是贷款政策变了，首付比例一个30%一个20%，自住和投资哪个更划算？咱们今天就掰开了揉碎了聊，用数据说话，不整虚的。

先搞清楚：2025年广州公寓vs住宅贷款差在哪？

先说结论：住宅首套首付最低20%，公寓普遍30%；利率、年限、资格限制也有明显差别。

具体看贷款政策——

住宅这边，2025年广州继续执行“认房不认贷”，首套房首付比例最低20%（普通住宅），二套30%；商贷利率参考LPR，首套大概3.85%左右，最长能贷30年。关键是买住宅能享受“房贷利息抵个税”政策，部分人每年能省几千块。

公寓就不一样了。公寓属于商业性质，不管首套还是二套，首付统一30%（个别项目可能要求更高）；商贷利率普遍比住宅高0.5%1%（比如4.5%左右），贷款年限最多10年。而且公寓贷款不占用房贷名额，但也不能用公积金，税费（契税3%、增值税5.3%等）比住宅高不少，转手时成本会摊薄收益。

举个例子：假设买套总价300万的房子——

住宅首套：首付60万（20%），贷款240万，30年等额本息月供约1.13万（按3.85%利率算）。

公寓：首付90万（30%），贷款210万，10年月供约2.16万（按4.5%利率算）。

光看首付和月供，住宅压力小很多，尤其是长期持有。

自住选哪个？先问自己3个问题

自住的核心是“住得舒服+生活方便”，公寓和住宅的差距主要在这3点：

1. 生活成本差多少？

公寓的水电费按商业标准收，比如民水2.9元/吨，商水可能58元；民电0.58元/度，商电11.5元。假设每月用100度电、10吨水，公寓一年多花1000+。还有物业费，公寓普遍比住宅贵12元/㎡，100㎡的房子一年多掏2000块。

2. 能不能满足“刚需”？

比如落户、学区。广州住宅能落户口，孩子能就近读公立学校；公寓不行，最多挂集体户，学区基本没份。如果家里有娃要上学，住宅是硬需求。

3. 居住体验差在哪？

公寓一般是塔楼，采光、通风可能不如板楼住宅；很多公寓没燃气，只能用电做饭；梯户比高（比如4梯20户），等电梯时间长。如果习惯了住宅的“烟火气”，住公寓可能会觉得“缺了点什么”。

总结：自住优先选住宅。除非你是单身/小情侣，不需要落户学区，预算有限又想住核心区（比如天河、珠江新城的公寓），那公寓可以作为过渡，但长期住还是住宅更舒服。

投资选哪个？算笔“钱”账更实在

投资看的是“回报+流动性”，公寓和住宅的差别主要在租金、增值、转手3个方面。

租金：公寓未必更高

很多人觉得公寓租金高，其实要看地段。比如天河珠江新城的住宅，100㎡月租能到1.5万；同地段40㎡公寓，月租可能80001万。算下来，住宅的“租金/总价”可能更高（比如总价800万的住宅，租金回报率约2.25%；总价300万的公寓，租金回报率约3.2%）。但公寓的租金稳定性差，因为租客多是年轻人/短租，空租期可能更长。

增值：住宅更稳

过去10年，广州住宅的平均年涨幅大概5%8%（核心区更高），公寓则普遍在2%4%。原因很简单：住宅有“居住+学区+落户”属性，需求更刚性；公寓只有“居住”属性，且商办用地供应量大，容易供过于求。

转手：住宅更好卖

公寓转手时，税费是大头。比如300万买的公寓，5年后350万卖出，增值税、个税、土地增值税加起来可能要2030万，实际到手320万左右。而住宅如果满五唯一，税费只有1%1.5%契税，350万卖出基本能落袋345万以上。而且买公寓的接盘侠少（首付高、贷款难），可能要降价10%才能卖出去。

总结：投资优先选住宅。除非你能找到“稀缺公寓”（比如核心区地铁口、带长租约的公寓），否则住宅的综合回报更高，流动性更好。

最后说点大实话：普通人该怎么选？

如果是首套房自住，咬咬牙买住宅。首付20%的政策能帮你降低门槛，长期月供压力小，还能解决落户、学区问题，住着也更舒服。

如果是投资或过渡，除非你特别看好某个公寓的地段（比如挨着CBD、地铁口），且能接受“低增值+高税费”，否则别碰公寓。住宅哪怕涨得慢，至少转手容易，不会砸手里。

2025年的广州楼市，“房住不炒”还是主基调，选房更要“务实”。不管公寓还是住宅，先想清楚自己的需求：是住10年8年，还是35年就卖？是为了孩子上学，还是单纯想收租？想明白了，再看贷款政策、生活成本、未来转手，答案自然就出来了。