最近有朋友问我：“2025年在广州买房，房贷能贷多少？银行看收入比例卡得严不严？”这问题挺实在的，毕竟买房前算清楚能贷多少，才不会出现“看中房子却贷不够”的尴尬。我翻了翻最新的政策文件，又和银行信贷经理聊了聊，今天就用大白话给大家理清楚。

一、2025年广州房贷额度怎么算？先记这3个关键数

想知道自己能贷多少，得先明白银行的“额度公式”。简单说，房贷额度=（房价首付）和（收入能支撑的月供对应的总贷款额）里的较小值。

第一，房价和首付比例是基础。 2025年广州大概率延续“认房不认贷”政策：无房无贷首付20%，有房或有房贷记录（已结清）首付30%，有未结清房贷首付40%（具体看区域，比如中心区可能更高）。举个例子，假设买套500万的房子，无房无贷的话首付100万，能贷400万；但如果有过房贷记录，首付150万，只能贷350万。

第二，月供不能超过收入的50%，这是硬指标。 银行算收入比例时，月供（包括其他负债，比如车贷）不能超过月收入的50%。比如你月收入2万，其他负债月供2000，那房贷月供最多只能是（20000×50%）2000=8000元。按当前5年期LPR（假设2025年是3.8%）算，贷30年的话，8000元月供对应的贷款额大概是165万（用房贷计算器倒推）。

第三，公积金贷款有上限，商贷补差额。 2025年广州个人公积金贷款最高60万，家庭最高100万（需连续缴存6个月以上）。如果总贷款额超过公积金上限，就得组合贷。比如你公积金能贷80万，总需要贷200万，剩下120万就得走商贷。

二、收入证明“不够看”？银行偷偷告诉你的3个潜规则

光看收入证明上的数字可不够，银行会从这3个方面“深挖”你的还款能力：

1. 流水比证明更重要。 收入证明可以开高，但银行要看最近6个月的工资流水（最好是代发工资）。比如你开了2万的收入证明，但流水里每月实际到账只有1.5万，银行会按1.5万算。如果是自由职业者，个体户的话，银行会看银行卡的进出账、纳税记录，甚至微信/支付宝的收款记录（得是绑定银行卡的）。

2. 年终奖、公积金能“凑数”。 有些朋友月工资不高，但年终奖多。银行会把年终奖平摊到每个月。比如年终奖6万，平摊到12个月就是5000元，加上月工资1万，总收入算1.5万。另外，公积金缴存额也能算，比如个人+公司每月交3000，银行可能按“公积金÷12%”倒推收入（因为公积金一般是工资的5%12%缴存）。

3. 负债高了要“减额”。 如果你有车贷、消费贷，甚至网贷，银行会把这些月供从收入里扣掉。比如月收入2万，车贷月供3000，网贷月供2000，那剩下能用于房贷的收入只有2000030002000=15000元，对应的房贷月供最多7500元（15000×50%）。

三、2025年有新变化？这3个信号要注意

虽然政策每年都有调整，但2025年有几个趋势可以提前关注：

1. 审核可能更“灵活”。 现在很多银行对优质客户（比如国企、事业单位员工，或者在该行有存款、理财的），月供收入比可以放宽到60%。比如月收入2万，原本最多贷8000月供，放宽后能贷12000月供，对应的贷款额能多贷80万左右。

2. 二手房额度可能“卡得紧”。 2025年广州部分银行可能对房龄超过20年的二手房降低贷款成数，比如原本能贷7成，现在只能贷6成。所以买老破小的朋友，得提前问清楚银行的房龄要求。

3. LPR波动影响月供，但额度计算按“当前利率”。 虽然LPR可能降，但银行算额度时用的是审批时的利率。比如现在LPR是3.8%，你申请贷款时按3.8%算月供；如果之后LPR降到3.5%，你的月供会减少，但额度不会变（因为额度是按当时的月供能力批的）。

最后说两句

其实算房贷额度没那么复杂，抓住“首付比例、收入负债比、公积金上限”这三个点，再结合自己的流水和负债情况，基本能算出个大概。如果实在拿不准，建议先去银行做个“预审”——提供收入证明、流水、征信报告，信贷经理半小时就能帮你算出能贷多少。毕竟买房是大事，提前算清楚，才不会白跑中介、白看房子。

（注：文中2025年政策为基于2024年现状的合理推测，具体以官方及银行最新通知为准。）