最近有位广州的房东朋友问我：“我家房子抵押给银行了，现在想租出去赚点钱，到底行不行？”刚好这两天和几个在广州做了五六年的房产中介聊天，他们说2025年这类咨询明显变多，但有3类抵押房是绝对不能出租的。今天就跟大家唠唠，抵押房到底能不能租？哪些情况碰不得？

一、抵押房出租，大前提是“能租但有限制”

先给结论：广州的抵押住宅，大部分情况下是可以出租的，但得看抵押合同和实际情况。根据《民法典》和广州本地的房产交易规则，只要抵押合同里没明确禁止出租，房东在抵押期间是有权把房子租出去的。毕竟房子只是抵押了产权作为债务担保，使用权还在房东手里。

不过中介提醒，这里有个“时间线”要注意：如果房子是先出租后抵押（比如先签了5年租约，后来才抵押），那租客的权益受法律保护，就算未来房子被拍卖，租客也能继续住到租约结束；但如果是先抵押后出租（先抵押给银行，之后才租出去），这时候抵押权优先，一旦房东还不上钱，银行要处置房子，租客可能面临“被清退”的风险——这也是后面要讲的第三类禁止出租的情况。

二、2025年中介透露：这3类抵押房绝对不能租！

虽然大部分抵押房能租，但中介说他们最近半年遇到3类纠纷最多的情况，明确提醒“碰都别碰”：

第一类：抵押合同里白纸黑字写了“禁止出租”

很多房东签抵押合同时没仔细看条款，等想出租时才发现，合同里可能有一条“抵押期间不得擅自出租抵押物”。比如有位房东把房子抵押给民间金融机构，合同里特别注明“出租需经抵押权人书面同意”，结果他没打招呼就把房子租了，后来金融机构发现后直接要求提前还款，租客也被赶出去。

中介说，现在广州的银行抵押合同里，80%以上不会直接禁止出租，但民间抵押（比如抵押给小贷公司、个人）的合同里，有30%会加这类限制。所以房东要出租前，一定要翻出当年的抵押合同，重点看“权利限制”“特别约定”这些章节，有不确定的直接打电话问抵押权人，别嫌麻烦。

第二类：已被法院查封的抵押房

“查封房”在广州房产交易中是红线，更别说出租了。中介举了个例子：有个房东欠了债，房子被抵押后又被债权人起诉，法院直接查封了房产。结果房东偷偷把房子租给大学生，收了半年房租就跑了。后来法院执行时，租客才知道房子被查封，不仅住不成，租金也追不回来。

怎么判断房子有没有被查封？租客可以要求房东一起去“广州市不动产登记中心”查产权状态（免费的），或者通过“粤省事”小程序在线查询。房东自己也要注意，如果收到法院的查封通知书，哪怕房子在抵押期，也千万别再出租，否则可能涉嫌“非法处置查封财产”，要负法律责任。

第三类：“先抵后租”且抵押权人明确反对出租

前面提到“先抵后租”的情况，如果抵押权人（比如银行）明确反对出租，这房子也不能租。比如有位房东用房子抵押贷了经营款，后来生意不好，想通过出租缓解压力，但银行审核后认为“租客可能破坏房屋结构”，直接发函要求不得出租。结果房东偷偷租了，银行不仅提前收贷，还追究了房东的违约责任。

中介说，这种情况在企业抵押房里更常见。银行或金融机构为了控制风险，可能会以“影响抵押物价值”为由反对出租。所以房东如果是“先抵后租”，最好提前和抵押权人沟通，拿到书面同意再签租赁合同，否则租客住进去也不踏实——真到了拍卖那一步，法院大概率会支持抵押权人，租客只能找房东索赔。

三、租客和房东都要记的“避坑指南”

对租客来说，租抵押房前一定要做两件事：一是查产权（是否抵押、是否查封），二是看房东的抵押合同有没有禁止出租的条款。如果房东支支吾吾不肯配合，大概率有问题，直接换房。

对房东来说，出租前先确认三点：抵押合同允不允许租？房子有没有被查封？如果是“先抵后租”，抵押权人同不同意。这三步走完，再签租赁合同也不迟。另外，租赁合同里最好加一句“如因抵押问题导致合同无法履行，双方互不担责”，减少纠纷。

最后说句大实话：抵押房不是不能租，但“风险意识”必须拉满。房东别想着“先租了再说”，租客也别图便宜忽视产权调查。2025年广州房产市场越来越规范，把规则摸清楚，才能避免“钱房两空”的糟心事。