最近有广州的房东朋友问：我把抵押的房子租出去，需要交增值税吗？2025年政策有啥变化？月租金超10万是不是一定要缴税？今天咱们就唠唠这个事儿，结合最新政策和实际案例，把这些问题一次性说清楚。

一、抵押房出租，缴税和普通房子一样吗？

先给大家吃颗定心丸：抵押房出租和普通住宅出租，在增值税的处理上没区别。为啥？因为房子抵押只是房东把房产作为债务担保，并不影响房东的出租权——只要租赁合同合法，房东依然是租金收入的实际收取方。税务部门看的是“谁收租金”“收了多少”，而不是房子有没有抵押。所以不管房子有没有抵押，只要是个人出租住房，增值税的政策都一视同仁。

二、2025年广州出租房增值税，关键看月租金超不超10万

那2025年具体怎么算呢？咱们直接划重点：月租金收入不超过10万元（不含税）的，免征增值税；超过10万的，需要按1.5%的征收率缴纳增值税。这个政策其实是延续了2023年的优惠（2027年底前都有效），所以2025年也适用。

举个简单例子：

张姐在天河区有套抵押房，2025年每月收租金9万（含税）。因为没超10万，她不用交增值税。

李哥在海珠区的抵押房，月租金12万（含税）。这时候需要先算不含税收入：12万÷（1+1.5%）≈11.82万，超过10万了，所以要交增值税：11.82万×1.5%≈1773元。

三、月租金超10万，除了增值税还要交其他税吗？

很多房东可能以为只交增值税就行，其实还有“附加税”和“房产税”要注意，但金额不大，咱们简单算笔账：

1. 附加税（城建税+教育费附加+地方教育附加）：以增值税为基数，广州属于市区，城建税税率7%，教育费附加3%，地方教育附加2%，合计12%。比如上面李哥交了1773元增值税，附加税就是1773×12%≈213元。

2. 房产税：个人出租住房，房产税按租金收入的4%征收（如果是出租非住房，比如商铺，税率是12%）。李哥月租金12万（含税），房产税=12万÷（1+1.5%）×4%≈4729元。

3. 个人所得税：这部分很多人容易忽略。出租住房的个税，按“财产租赁所得”计算，税率10%。不过可以扣除税费（增值税、附加税、房产税）、修缮费（每月最多800元）、基本减除费用（每次收入不超4000元扣800元，超4000元扣20%）。

还是用李哥的例子：

月租金不含税收入≈11.82万

可扣除税费=增值税1773+附加税213+房产税4729≈6715元

减除费用=11.82万×20%=2.364万

应纳税所得额=11.82万67152.364万≈8.78万

个税=8.78万×10%≈8780元

所以李哥月租金12万（含税），总共要交增值税+附加税+房产税+个税≈1773+213+4729+8780≈15495元，实际到手≈12万1.55万≈10.45万。

四、广州房东要注意的3个细节

1. 代开发票会直接扣税：如果租客要增值税发票（尤其是企业租客），房东去税务局代开时，系统会直接扣缴增值税、附加税和房产税，个税可能需要自行申报（部分区会当场扣）。

2. “月租金”是合并计算：如果一个人在广州有多套抵押房出租，月租金要合并算。比如A房租5万，B房租6万，合计11万，就超过10万了，需要缴税。

3. 优惠只适用于“住房”：如果抵押的是商铺、写字楼等非住房，增值税起征点也是10万，但税率是5%，房产税是12%，个税税率20%，成本更高。

总结

广州抵押房出租要不要交增值税，关键看月租金超不超10万（不含税）。2025年政策没变，超10万就按1.5%交，没超就免征。不过要注意，除了增值税，还有附加税、房产税和个税要算清楚。如果月租金接近10万，建议合理拆分合同（比如按季度收），或者和租客协商含税租金，避免多缴税。

最后提醒：税务政策可能微调，建议房东每年关注国家税务总局或广州税务局官网公告，或者找专业代账会计核对，避免漏缴或多缴哦！