最近好多广州的朋友问我，2025年想拿房子抵押贷点款，四大行和城商行到底哪个更划算？利率差多少？审批难不难？今天咱们就掰开了揉碎了聊，结合最新的广州住宅抵押利率表，用数据说话，帮大家避坑。

先看硬指标：2025年四大行vs城商行利率差多少？

先说结论：城商行整体利率更低，但四大行更稳定。根据广州市场最新监测数据，2025年主流银行的住宅抵押利率基本围绕5年期LPR（当前3.8%）上下浮动。

四大行（工行、农行、中行、建行）的利率普遍在LPR+30BP到LPR+50BP之间，换算成实际利率就是4.1%4.3%（1BP=0.01%）。比如建行最近的抵押贷产品“抵押快贷”，优质客户能做到4.1%，普通客户大概4.25%。

城商行（广州银行、东莞银行、佛山农商行等）则灵活很多，利率范围在LPR+20BP到LPR+40BP，也就是3.9%4.2%。像广州银行的“房抵经营贷”，针对本地小微企业主，最低能谈到3.95%；东莞银行对有本地社保或房产的客户，利率也能压到4%左右。

不过要注意，这里说的是“最低利率”，实际能拿到多少还得看个人资质。比如四大行对征信要求严格，逾期超过2次可能直接上浮10BP；城商行虽然利率低，但可能要求“企业注册满1年”或者“贷款资金用于经营”，纯消费抵押贷利率会高0.1%0.2%。

除了利率，这些“隐藏成本”更关键！

利率低不代表总费用低，咱们得算笔细账。

第一笔：评估费和手续费。四大行通常和合作评估公司有协议价，普通住宅评估费300500元；城商行可能要求客户自己找评估机构，费用500800元，但有些银行会“返点”——比如贷款100万以上免评估费，得问清楚。

第二笔：还款方式的坑。四大行喜欢“等额本息”或“先息后本（1年期）”，城商行则推出“3年先息后本”甚至“5年不归本”的产品。举个例子：贷200万，四大行1年先息后本，每年还利息8.2万（按4.1%算），到期得还本金；城商行3年先息后本，每年利息7.8万（按3.9%算），第三年才还本金，资金压力小很多。

第三笔：附加条件。四大行基本“纯抵押”，很少要求买理财或保险；城商行可能悄悄说：“利率3.9%可以，但得在我们这存20万定期，或者买个1万的保险。”算下来实际成本可能和四大行差不多，得留个心眼。

审批门槛：你适合四大行还是城商行？

说句大实话，不是你选银行，是银行选你。资质好的客户，四大行和城商行都抢着要；资质一般的，可能只有城商行愿意松松手。

四大行的“硬门槛”：

征信：近2年逾期不超过2次，查询次数半年不超过6次；

流水：收入要覆盖月供的2倍（经营贷看企业流水，需是贷款额的1.5倍以上）；

房产：房龄不超过25年，面积大于50㎡（老破小可能被拒）。

城商行的“软优势”：

征信：逾期3次以内可以沟通，轻微当前逾期（比如信用卡忘还1天）能开证明；

流水：允许“自存流水”，或者用配偶、父母的流水共同认定；

房产：房龄放宽到30年，部分区域（比如增城、从化）面积40㎡也能做。

举个真实案例：上个月有位张先生，房龄28年，在天河有套70㎡的房子，想贷150万。去四大行问，建行直接说“房龄超25年不批”；转头找广州银行，客户经理看他企业经营稳定（注册3年，年流水200万），不仅批了，利率还给到4%，比四大行低0.2%，一年省3000块利息。

总结：2025年广州抵押贷怎么选？

如果是优质客户（征信干净、流水充足、房产条件好），四大行和城商行都可以谈，优先选利率更低的城商行，但记得问清楚有没有附加条件；如果是资质一般（征信小瑕疵、房龄老、流水不够），城商行更友好，大概率能批下来，利率也不会高太多。

最后提醒一句：抵押贷是长期负债，一定要算清楚自己的还款能力。不管选哪家银行，合同里“利率调整方式”“提前还款违约金”这些条款得仔细看，别被“低利率”冲昏头，最后吃了暗亏。

（注：文中利率为2025年广州市场监测参考值，具体以银行实时政策为准。）