最近有朋友在广州看二手房，看中一套房龄15年的老小区，结果去银行问贷款，有的说能贷25年，有的说只能贷20年。他懵了：“不是说贷款年限看房龄和年龄吗？到底咋算的？”刚好我整理了2025年广州最新的贷款政策，今天就用大白话聊聊这个事儿——买二手房想贷款，房龄和年龄这俩“关卡”到底怎么过？

一、广州二手房贷款年限，核心就看俩数：房龄+年龄

广州的银行现在批二手房贷款，基本都是“双限制”：贷款年限不能超过房龄限制，也不能超过年龄限制，取两者的最小值。打个比方，房龄限制你能贷30年，但年龄限制只能贷25年，那最终只能贷25年。所以得先搞清楚这俩限制咋算。

二、房龄卡得严，超了可能贷不了

房龄，就是房子从建成到现在的时间（注意！不是房产证登记时间，是开发商竣工验收的时间，有的老房子房产证可能晚办几年）。广州大部分银行的房龄限制是“房龄+贷款年限≤50年”，少数严格的银行卡到45年，宽松点的能到55年（比如部分城商行）。

举个例子更清楚：

如果你看中的房子房龄10年，按50年算，贷款年限=5010=40年（但还要看年龄限制）；

要是房龄25年，贷款年限=5025=25年；

最惨的是房龄超过35年的老房子，比如房龄38年，5038=12年，只能贷12年，月供压力直接翻倍。

提醒： 房龄怎么查？可以看房产证上的“房屋建成年代”，或者去房管局调档，有的中介也能查到。别信房东说“房龄新”，一定要自己核实！

三、年龄限制更“因人而异”，退休了还能贷吗？

年龄限制是看“借款人年龄+贷款年限≤银行规定的最高年龄”。广州主流银行的最高年龄线是70岁（少数银行到65岁），比如：

30岁的小王，贷款年限=7030=40年；

45岁的李姐，贷款年限=7045=25年；

55岁的张先生，贷款年限=7055=15年；

60岁的退休阿姨，7060=10年，还能贷10年（但得有稳定收入证明，比如退休工资+其他收入）。

注意： 夫妻共同贷款的话，银行一般按主贷人的年龄算（比如老公35岁，老婆40岁，主贷人选老公，贷款年限=7035=35年）。

四、双限制叠加，实际能贷多少年？举个真实案例

朋友小周，32岁，看中一套房龄18年的房子。我们来算笔账：

房龄限制：按50年算，贷款年限=5018=32年；

年龄限制：7032=38年；

取最小值，所以小周最多能贷32年。

另一个例子：50岁的陈叔，看中房龄28年的房子：

房龄限制：5028=22年；

年龄限制：7050=20年；

最终只能贷20年。

五、想多贷几年？这3个小技巧能帮你

1. 提前查房龄，避开“超龄房”：房龄超过30年的房子，贷款年限普遍短，月供压力大。如果预算有限，尽量选房龄20年以内的。

2. 选对银行：比如某城商行房龄+贷款年限能到55年，同样房龄20年的房子，能多贷5年；年龄限制宽松的银行（比如到70岁），对40+的购房者更友好。

3. 优化主贷人年龄：夫妻买房，让年龄小的一方当主贷人（比如老公30岁，老婆35岁，主贷人选老公，贷款年限能多5年）。

最后说句大实话：贷款年限越久，月供越低，但总利息越高。到底贷多少年，得结合自己的收入、年龄和房子房龄综合考虑。如果实在拿不准，建议直接跑35家银行问（现在很多银行有线上预审，也能大概算个数），别只听中介说“肯定能贷30年”——毕竟钱是银行出的，政策以银行为准。

（注：本文政策基于2025年广州主流银行现行规定，具体以贷款时银行最新要求为准。）