最近有朋友问我，想把名下的房子做转一押，2025年在广州的话，额度到底怎么算？评估价和成交价哪个更重要？今天咱们就掰开了揉碎了聊清楚。

转一押额度怎么算？先搞懂这三个关键数

转一押，简单说就是把原来的房贷转成新的抵押贷款，可能是为了贷更多钱或者换更划算的利率。额度怎么算？记住三个数：评估价、贷款成数、剩余负债。

首先是评估价。银行不会直接按你买房时的成交价来算，而是找专业评估公司重新估房价。比如你2020年花500万买的房子，现在市场行情变了，评估公司会根据周边同户型成交价、房龄、装修等因素，给出一个“当前市场价”。2025年广州的评估更严格吗？据我了解，银行现在更倾向参考“真实成交数据”，比如链家、贝壳近3个月的实际成交案例，避免虚高评估。

然后是贷款成数。这是银行给的“折扣”，比如普通住宅一般能贷评估价的7成，别墅可能56成。2025年广州主流银行的成数变化不大，但要看房龄：20年以内的房子成数高，30年以上的老破小可能只能贷5成甚至更低。

最后是剩余负债。假设评估价480万，7成就是336万，但你原来的房贷还剩150万没还，那转一押能贷的钱就是336万150万=186万（实际可能有浮动，银行会看你的收入能不能覆盖新月供）。

评估价VS成交价，银行更认哪个？答案可能和你想的不一样

很多人以为“我买房花了600万，评估价至少也得600万吧？”但现实是，评估价往往比成交价低。举个例子：去年广州天河某小区，业主急卖一套房，成交价580万，但银行评估时发现同小区最近3个月平均成交价是550万，最后评估价给了530万——因为银行要“稳”，怕你还不上钱，房子拍卖时卖不到高价。

2025年有啥新情况？广州部分银行开始用“双评估”：除了第三方评估公司，还会参考政府的“二手住房交易参考价”。比如之前热门的珠江新城，政府参考价可能比实际成交价低10%20%，银行会取两者中的较低值。所以，评估价≈市场真实成交价的89折，别指望按你当年的买入价来算。

2025年广州实操：这些细节能多贷10万+

知道了规则，怎么操作能多贷点？分享几个真实案例：

案例1：房龄卡得严，装修能加分

陈先生有套2010年的房子（房龄15年），原本银行说只能贷6成。他找了家擅长老小区评估的公司，重点拍了重新装修的客厅、全屋定制柜，评估价从420万提到450万，6成就是270万，比之前多了18万。

案例2：选对银行，成数差10%

李女士的房子在番禺，评估价380万。A银行说普通住宅贷7成（266万），B银行看她是优质客户（国企员工、征信无逾期），给了7.5成（285万）。2025年很多银行推“优质客群”政策，有稳定收入、社保交满5年的，成数可能上浮。

案例3：避开“评估黑名单”小区

白云某小区因为之前有大量法拍房，银行评估时直接打7折。王女士本来想转一押，后来换了同区域另一个没法拍记录的小区，评估价多了50万，多贷了35万。

最后提醒：这3件事别踩坑

1. 别自己先解押：转一押一般是“顺位抵押”，银行会先批贷再帮你还旧贷款，自己凑钱解押可能钱没贷下来，反而欠了过桥费。

2. 评估前先“包装”房子：提前修好漏水、换个新门，拍评估照时把家具摆整齐，能让评估价高5%8%。

3. 多问3家银行：不同银行评估标准差异大，比如有的认链家数据，有的认政府参考价，多对比能找到更高成数。

总结一下，2025年广州转一押额度=（评估价×贷款成数）剩余房贷，评估价更接近市场真实成交价，想多贷就多“包装”房子、选对银行。最后记住：转一押是融资手段，别为了多贷钱超出自己还款能力，毕竟月供压力大了，容易出问题。