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广州房屋抵押贷款流程及费用_广州房产抵押

发布时间：2024-06-16

个人住房公积金贷款是指向缴存住房公积金的职工发放的用于购买自住住房的贷款。本市定期缴存住房公积金的职工，在本市辖区内购买有产权的自住住房时，可以向潍坊市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）申请办理个人住房公积金贷款（以下简称公积金贷款）。

二、公积金贷款对象及条件

申请住房公积金贷款的借款人（以下简称借款人）是按照规定缴存住房公积金、符合住房公积金贷款条件、具有完全民事行为能力的自然人，同时还满足以下条件：

1.具有本城市常住户口或其他有效身份证明；

2.借款人及其单位全体职工已足额缴存住房公积金1年以上；

3.具有稳定的工作和收入，资信良好，具有偿还贷款本息的能力；

4、所购买的自住住房符合国家、省、市住房贷款政策（且须满足第二部分的要求）；

5.具有合法有效的商品房买卖合同或者购房协议；

6、所购住房首付款达到国家住房贷款政策规定的比例；

7.借款人须为商品房买卖合同或购房协议中约定的房屋所有人；

8、有住房公积金中心认可的担保方式；

9.法律、法规和公积金中心规定的其他条件。

3.公积金贷款的住房来源

1.预售住房

借款人购买的预售房产，须为与住房公积金中心签订分期担保协议的房地产开发企业开发的房产；对于尚未签订分期担保协议的房地产开发企业开发的房产，借款人须提供自住住房或第三方（不包括未成年人）可以作为抵押的住房抵押，并须在签订购房合同后6个月内提出贷款申请；

（二）二手房和现房

借款人购买的现房、二手房产权清晰，在办理《房屋所有权证》登记或者过户手续后6个月内提出贷款申请。

4.公积金贷款期限及利率

1.公积金贷款期限

执行潍坊市住房公积金管理委员会公布的住房公积金贷款期限广州房屋抵押贷款流程及费用，目前潍坊市住房公积金贷款期限最长不超过30年，并需满足以下条件：

1.公积金贷款期限加上借款人的年龄不得超过借款人的法定退休年龄（男60岁，女55岁）；

2、办理二手房公积金贷款或以旧房抵押购买新房的，公积金贷款期限加上房屋年龄不得超过抵押房屋所在土地的剩余使用年限。

（二）住房公积金贷款利率

公积金贷款利率执行中国人民银行规定的基准利率，1至5年期（含）为4%，5至30年期为4.5%；第二次申请公积金贷款（或购买第二套住房）的利率提高至同期第一次申请利率的1.1倍，1至5年期（含）为4.4%，5至30年期为4.95%。

贷款期间法定利率调整的，一年期的贷款按照合同约定的利率计算利息，一年期以上的贷款自次年1月1日起按照调整后的相应利率水平计算利息。

5. 贷款金额

住房公积金贷款额度不得超过申请时国家、省、市住房贷款政策所规定的比例，目前潍坊市住房公积金管理委员会公布的住房公积金贷款最高额度为30万元，以下三项中的最低值为住房公积金贷款额度的上限。

1、根据借款人房屋套数、面积确定的公积金贷款额：

（1）第一个家

对于未来或现有房产：房屋面积在90平方米以下（含）的，首付比例不得低于房屋总价的20%；房屋面积在90平方米以上、144平方米以下（含）的，首付比例不得低于房屋总价的30%；房屋面积在144平方米以上的，首付比例不得低于房屋总价的40%。

二手房：①住房面积不超过90平方米（含90平方米），且所购房屋建筑期在10年以内（含10年）的，首付比例不得低于成交价的20%（以完税凭证发票为准，下同）；所购房屋建筑期在10年至20年（含20年）的，不得低于成交价的30%；所购房屋建筑期在20年以上的，不得低于成交价的40%；②住房面积超过90平方米但不超过144平方米（含），且所购房屋建筑期在10年以内（含10年）的，首付比例不得低于成交价的20%，首付比例不得低于成交价的30%；所购房屋建筑年限在10年以上20年以下（含20年）的，不得低于成交价的40%；所购房屋建筑年限在20年以上的，不得低于成交价的50%；房屋面积144平方米以上，且所购房屋建筑年限在10年以内（含10年）的，首付比例不得低于成交价的40%；所购房屋建筑年限在10年以上20年以下（含20年）的，不得低于成交价的50%；所购房屋建筑年限在20年以上的，不得低于成交价的60%。

使用第三人（未成年人除外，下同）住房抵押购买预售商品房的，首付款比例按预售商品房的规定执行，同时以抵押物价值为依据确定贷款额度，对抵押物价值进行评估。

（2）第二套住房

房屋面积在144平方米以下（含144平方米）的，首付比例不得低于房屋总价或成交价的50%；房屋面积在144平方米以上的，首付比例不得低于房屋总价或成交价的60%。

借款人及其配偶有未归还的住房公积金贷款的，在还清住房公积金贷款本息前，不得再次申请住房公积金贷款；还清住房公积金贷款本息后，再次申请住房公积金贷款购房的，应按二套及以上住房情形处理；

2、按申请时夫妻双方公积金账户余额总和的15倍计算，借款人为单身的，按申请时公积金账户余额的15倍计算。

3、公积金贷款期限在5年以下（含5年）的，每月还款额不得超过夫妻双方月收入总和的50%（不含一年以内的公积金贷款）；公积金贷款期限在5年以上的，每月还款额不得超过夫妻双方月收入总和的40%。

未婚单身借款人选择质押担保方式时，可以将质押人的月收入与未婚单身借款人的月总收入合并计算。

六、贷款担保

为防范贷款风险，保证资金安全，借款人申请公积金贷款时，应提供符合规定的担保方式。可以质押，也可以由担保公司提供连带责任担保。对符合条件的人员，还可以采用抵押担保。新出台的《潍坊市个人住房公积金贷款实施细则》缩小了需要担保公司同时提供的担保范围。购买第二套二手房或二手房的借款人，可以所购住房申请抵押贷款；为保证贷款资金安全，购买首套住房或预售房的借款人申请公积金贷款时，必须由市政府采购中心公开招标的担保公司提供连带责任担保（合作担保公司及担保费率见附件3）。借款人以第三人住房作为抵押购买新房的，用于抵押的住房不能是家庭唯一住所。

七、公积金贷款申请流程

1.咨询——借款人可查阅本市住房公积金网站、拨打客户服务热线或到住房公积金管理机构所在地政务服务大厅窗口进行咨询；需要办理组合贷款的，应向委托银行咨询办理商业贷款的具体要求；

2.申请——借款人及其配偶持身份证原件及购买不同住房情况所需材料原件及复印件，到本人住房公积金缴存地的住房公积金管理机构政务服务大厅窗口，申请办理公积金贷款，填写《潍坊市个人住房公积金贷款申请表》，并提交相关材料；

3.受理——公积金中心工作人员受理后进行初审、录入信息、核对借款人提交的材料原件及复印件，初审符合贷款条件、材料齐全的，工作人员签署初审意见并交送检验人员调查核实；

4、调查——住房公积金中心或担保公司调查人员对借款人的住房购买情况、收入、信用等进行调查并出具调查意见；

5.审批——住房公积金中心根据督查人员的检查意见对借款人提出的申请进行审核，并在受理后5个工作日内回复是否可以发放住房公积金贷款。如批准发放住房公积金贷款，则出具《潍坊市个人住房公积金贷款审批表》并将材料转交委托银行；如不批准发放住房公积金贷款，则及时告知借款人原因并退还材料；

6、签订合同——受托银行在收到公积金中心审核通过的贷款材料后，与公积金系统进行信息核对，审核借款人全部信息及材料，核对无误后与借款人签订包括《潍坊市个人住房公积金贷款合同》在内的全部合同，并确认或开立借款人的还款账户；

7.抵押、质押及担保——委托银行协助借款人办理抵押、质押、担保手续；以预售房作为抵押品的，委托银行通知房地产开发企业共同协助借款人办理抵押、担保手续；

8、委托贷款——公积金中心收到委托银行转来的《房屋其他权利证》后，审核、汇总、打印委托协议，由公积金中心会计部门拨付资金并通知委托银行发放贷款；

9.贷款发放——受委托银行收到公积金中心的委托协议后，应按照委托协议的内容及时将贷款发放至房屋销售单位或卖方约定的还款账户。

8. 贷款偿还

1.正常还款

借款人自愿选择一次性偿还本息、等额分期偿还本息、等额分期偿还本金三种方式偿还贷款：

1、到期一次性偿还本息：公积金贷款期限为1年，到期一次性偿还本息，利息随本金一起支付；

2、等额本息还款法，是指借款人每月等额偿还公积金贷款本金和利息，是一种平衡的还款方式，比较适合还款前期资金紧张的借款人；

3、等额本金还款法，即借款人每月等额偿还本金，公积金贷款利息随本金每月递减，还款压力随还款年限增加逐年减小，比较适合贷款时收入较高的借款人。

（二）按月还款：借款人通过委托扣缴方式偿还公积金贷款本息，与委托银行签订公积金贷款委托扣缴协议，借款人应按约定于每月20日（不含）前将每月应偿还的本息存入还款账户，委托银行于每月20日起从借款人还款账户中扣缴款项并划转至公积金中心账户。

（三）委托月提还款：根据《潍坊市住房公积金月提还款暂行规定》，借款人及其配偶可自愿申请委托月提还款。委托月提还款是指申请人委托公积金中心按月自动提取借款人及其配偶公积金账户可用部分，通过内部转账方式直接抵扣公积金贷款月还款额的还款方式。

期限为1年期的住房公积金贷款，不享受按月委托提款服务；申请前6个月内有逾期贷款的借款人及其配偶，不得申请自动提款服务。

（四）提前还款：借款人已正常还款一年的，可以提前偿还部分或全部贷款。提前还款金额不得低于1万元，每年只能提前还款一次。提前还款后，公积金贷款本金减少，贷款期限不变；借款人如已全部偿还未到期贷款，还款时应结清全部应付本金及利息。全部贷款提前还款不受上述限制。

公积金贷款期限为1年，不可提前还款。

若公积金还款逾期，借款人应先偿还逾期的公积金贷款，再申请提前还款。

（五）贷款逾期

贷款发放后，借款人应于每月20日（不含）前将应偿还的公积金贷款本金及利息足额存入还款账户。委托银行因借款人还款账户或公积金账户每月不足以提取贷款而扣划资金，导致公积金贷款逾期的，借款人应按规定支付逾期利息并承担违约责任，并将不良信用记录记入个人征信系统。

九、组合贷款

组合贷款是指借款人申请的公积金贷款不足以支付购房费用时，借款人以同一套住房作为抵押，同时向受托银行申请商业性住房贷款。借款人申请组合贷款时，应先咨询并符合商业银行的贷款条件。商业贷款利率执行标准由受托银行确定广州房屋抵押贷款流程及费用，但贷款期限应与公积金贷款期限一致。具体办理条件请咨询受托银行（受托银行见附件2）。

10. 已全额还款的借款人申请将贷款资金转入还款账户

如果借款人已全额支付购房款并申请将贷款转入个人账户，经公积金中心审核无误后，公积金贷款也可以转入借款人在委托银行开立的还款账户。

办理具体申请时，应符合以下要求：

1、判定购房真实性，防止贷款欺诈；

2.借款人须以其购买的房屋提供抵押；

3.所提供的原件必须齐全、合法、有效。

同时，借款人须提供以下证明文件：

1. 购买全额发票；

2.房产转移证明或网购合同；

3、卖方出具的借款人已足额支付款项并同意将贷款资金转入借款人还款账户的书面证明；

4、公积金中心要求的其他材料。

11.公积金贷款利率与商业性住房贷款基准利率对比