市场焦点回归一线城市

但一线城市楼市松动也存在不少问题。

8月30日，广州正式宣布放宽“限贷”，打响一线城市优化房地产市场政策“第一枪”。

广州市人民政府办公厅30日发布《关于优化我市个人住房贷款住房套数认定标准的通知》指出，常住家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地无完整住房的，无论其是否使用该贷款购房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

政策发布后，“广州认房不认贷”迅速登上微博热搜。

7月24日，中共中央政治局召开会议，作出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”的判断，并首次提出“及时调整优化房地产政策”。

一些二三线城市反应迅速，一线城市具体政策出台较慢，但市场仍在密切关注一线城市的政策动向。除了作为楼市的风向标，不少受访者认为，一些低线城市缺乏需求基础，基本没有政策放松，因此市场更愿意相信核心一二线城市新政策的威力。

“从以往的经验看，一线城市一旦放松一些限制性政策，往往能点燃不少正在等待买房的潜在购房者的热情。”融资中心负责人王杰近日撰文分析，如今的宏观环境、城镇化率、人均住房面积等都与前两轮“救市”大不相同。“我相信一线城市决策者肯定也考虑到了这一点，所以一致推迟了相关救市政策的出台。毕竟现实情况非常考验决策者的智慧，以及对后续可能出现的形势的应变能力。”

此前，市场对一线城市楼市政策调整时机和力度早有猜测，有业内人士认为，广州先行出手是一个强烈信号，预计其他一线城市也将很快跟进。

不再“勒住病人的脖子”

“阿姨，你要看房子吗？”“我不想买房子。”“那你就跟我们一起去看房子吧，帮我们完成看房的任务，我给你买了一瓶饮料。”

这是8月27日上午，在北京朝阳区大望路某小区内发生的事情。几名房产中介围着一位坐在小区里的老人，热情地和他交谈。老人最终被说服，跟着他们上楼看房。

看房的人少了，成交更难。在以前卖房不麻烦的一线城市，二手房的交易周期越来越长。“最近中介来找我交涉，希望我付一部分中介费。”在北京，不少打算卖房的业主发现，以前一般是买家付中介费，现在业主要付佣金。近几个月，在北京二手房交易过程中，买卖双方各付中介费的现象逐渐增多。

中层经理刘莉注意到，在8月初成交小幅上涨后，市场有所降温。不过，此轮成交恢复正常的原因却有些不寻常。“南四环地铁站附近的一套一居室，已经从年初的300万元降到了270万元。业主原本准备继续降价，但政策一出，业主就不愿意再降价了。”刘莉说，很多人甚至还抬高了价格，准备再等一段时间。

经过年初的“小阳春”，楼市转冷，各种“救市文”不断，但刘力的期待总是落空。但最近，他对房地产政策优化的期待又升温。

“‘大变化’，主要是指我国房地产市场已经度过供给不足的阶段，全面向供给过剩转变。”全国房地产业协会会长邓浩志对《中国新闻周刊》表示。

上海易居房地产研究院报告显示，截至今年5月底，全国百城新建商品住宅总库存约5.05亿平方米，虽较2022年略有减少，但基数依然巨大，二手房市场房源数量屡创新高。

需求减弱、库存高企导致商品房成交量掉头向下，今年以来下滑趋势更为明显。中指院数据显示，1-7月，房地产企业累计销售额39944亿元，同比下降4.6%。其中，仅7月，销售额就同比下降34.1%，降幅比6月扩大了4.7个百分点。

上海一家房地产中介公司。图片来源：视觉中国

同时，上一轮房地产紧缩调控中，各城市分别出台了限购、限贷、限价、限售、限业、限公六大房地产市场调控措施，有效抑制了房地产投机风潮，客观上也造成了部分需求的退出。有分析认为，商品房销量大幅下滑，其中就包含着投机性需求的明显下降。

“未来房地产市场将从‘易热难降温’转变为‘易降温难热’。”中国金融四十人论坛高级研究员张斌表示。

安信证券首席经济学家高善文认为，房地产市场的调整体现了政策调控与房地产经营模式本身的冲突。“疫情冲击及随后的疤痕效应，加剧并扩散了房地产市场的流动性压力。房地产市场的流动性压力又加剧了经济和金融市场的调整，进而扩大和恶化了对微观经济主体资产负债表的冲击，从而形成了两者相互作用、相互强化的过程。”

此外，楼市需求下滑影响到房地产投资，进而拖累内需。中银国际证券助理总裁、首席经济学家徐高直言，“房地产行业再次成为经济主要矛盾之一。”

“当前房地产行业整体环境已经发生根本性变化，过去限制性措施的必要性明显下降。”国家金融与发展实验室特约研究员任涛对《中国新闻周刊》表示，房地产行业的困境还正在向金融体系、城投体系、地方政府蔓延，房地产上下游企业、购房者也受到明显冲击，全面大力放松房地产行业政策已经变得十分迫切。

中房集团原董事长孟晓苏曾把房地产限购比喻为一只手做人工呼吸、输氧，一只手掐着病人的脖子。孟晓苏认为，取消限购措施，特别是取消一线城市的限购措施，是激活房地产市场的关键。

郑州是首个全面跟进“及时调整优化房地产政策”的热点城市。

8月3日，郑州市住房保障和房产管理局等部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，推出实施“认房不贷”政策、暂停实施限售政策、有序降低存量房贷利率等15条房地产市场调控新政策。

此前合肥市于7月28日发布了房地产市场新政，但与郑州取消限购政策不同，合肥的新政主要集中在土地出让和销售方面，如推进商品住宅“即开即卖”试点、积极探索商品住宅销售按面积定价、运用“竞争性质量”机制、探索竞争性谈判出让方式等。

市场期待郑州领涨。受新政影响，郑州楼市成交量出现短期上涨，据诸葛数据研究中心监测数据显示，第32周（7.31~8.6），郑州二手房成交1831套，环比上涨61.32%，第33、34周分别上涨1.02%、3.41%。

“新政策出台后，前来咨询的客户变多了，很多都是准备改善型客户。政策影响还在持续，不知道会持续多久。”郑州一位房产中介告诉《中国新闻周刊》。

近期调整幅度最大的城市当属浙江嘉兴，该市8月25日发布楼市新政，明确取消行政性限制措施，即支持各家庭合理购房需求，不再限制购房套数；所有商品住房（含原限售房）不再限制转让。此外，还有涉及降低二套房首付比例、提高公积金最高贷款额度等20项措施。

嘉兴于2016年12月开始实施限购政策，5个月后广州全款买商品房首付，嘉兴开始实施限售政策，2021年3月，嘉兴市加大“两个限购”力度，直至目前，限购、限售已全面解除，嘉兴这一轮楼市调控已持续近7年。

新政出台前，嘉兴楼市低迷，成交量持续低迷。通测研究院数据显示，嘉兴新房成交面积由2022年11月的约17万平方米，降至2023年7月的约5万平方米，成交量明显下滑，销售周期由51个月延长至57.5个月。

业内人士表示，嘉兴楼市面临较大调整压力，而此次举措最大亮点就是全面取消限购限售，相比一些城市的局部调整，嘉兴此次的放松更为明显。

据不完全统计，7月24日中央政治局会议后，已有45个城市出台房地产新政策。其中，重庆、南京、南昌、西宁等二线城市出台具体方案，涉及放宽公积金使用条件、购房补贴、现有住房销售等措施。金华、赣州、兰溪等三线城市以及一些低线城市放宽的房地产政策包括减税降费、放宽公积金使用条件等。

“政策工具箱”里还有什么？

不难发现，各城市主流选项都是放宽公积金使用条件、发放补贴、减税降费，而取消限售限贷、降低首付比例等措施却鲜有出台。

任涛对《中国新闻周刊》表示，上述主流举措均在各地方的职权范围内，主动性更强，把控力更大，不需要与其他相关部委商量，可根据自身情况灵活实施政策，因此各地方普遍将此类政策作为辖区内房地产产业政策的优先选择。

相反，调整限贷、限售、降低首付比例等政策虽然效果较好，但这些政策大多涉及金融管理部门和住建部门，并不完全属于地方政府的职权范围。

比如，涉及房贷额度的首套房首付比例，就是一个差别化的信贷政策，现行规定规定，限购城市最低为30%，非限购城市最低为20%。如果要进一步下调，需要金融监管部门出台政策，地方政府无权干预。

8月25日，浙江嘉兴发布楼市新政，取消行政性限购措施，支持全体居民家庭合理购房需求，不再限制购房套数，所有商品住房不再限制转让。图/视觉中国

如果要在全国范围内进行统一调整，需要金融管理部门和住建部门结合当地情况进行决策。另外，相关政策明确后，各银行也可以根据自身情况灵活调整。因此，这类政策多由金融管理部门推动，住建部门和地方政府能够发挥的作用有限。

此外，一些限制性措施的约束力也被变相弱化。中原地产首席分析师张大伟对《中国新闻周刊》表示：“一些地方通过放宽落户标准，已经实现了解除限购限售的目的，没有必要再放松这些措施。”

更为现实的情况是，不是不愿意出台宽松政策，而是除了核心一线城市外，针对低线城市的救市措施都被拿出了“政策工具箱”，没有留下任何放松的余地。

据中指院统计，2023年上半年已有100余个地方发布300余条房地产调控政策，其中哈尔滨、沈阳等部分二线城市和绝大多数三四线城市均按规定实施了首购族最低20%首付比例政策。

从房贷利率来看，贝壳研究院监测显示，7月百城首套房贷利率平均为3.90%，其中二三线城市首套房贷利率均为3.88%，南宁、柳州、珠海等城市首套房贷利率下限已调整为3.6%，已低于贷款市场基准利率（LPR，7月为4.2%）下限要求-0.2%。多数城市为新建商品住宅销售价格连续三个月环比、同比均下跌的城市，首套房贷利率政策下限暂时下调。

此外，不少城市已出台限价、限售、限公众、限营业等措施调整。

有分析认为，上一轮棚户区改造一定程度透支了三四线城市的住房需求，为避免楼市“硬着陆”，地方政府提前加大政策刺激力度。“三四线城市库存高企，房价和销量下滑幅度较大，加之部分城市人口外流严重，未来需求前景减弱，市场低迷，所以很早就开始放松调控政策。”邓浩志说。

但目前来看，松绑调控的效果并不显著。据中指数据显示，今年8月，代表性二线城市成交面积环比增长3.15%，同比减少31.39%；代表性三、四线城市成交量环比减少8.77%，同比减少21.8%。

这些城市现在面临的困境是，虽然出台了不少刺激房地产市场的措施，但行业变化导致政策效应递减，刺激政策出台后，政策工具箱里已经所剩无几，效果不温不火。

政策重点转变

刚需疲软，改善性购房者成为市场主力。乐居最新调查显示，在有住房需求的人群中，四分之三的人希望买房改善。经济学家任泽平认为，2023年以后，改善性需求有望超过城镇常住人口增长带来的需求，成为第一大需求。

改进需求涉及二套房的认定，与“认房认贷”政策相关。目前，北京、上海、深圳、西安、厦门、成都等十余个重点一二线城市实施“认房认贷”，即除第二套房认定为二套房外，如果名下有房贷，无论是否已还清，下次贷款买房都将认定为二套房，且首付比例和房贷利率将大幅提高。这对有外地贷款记录但在本地无房的人群和“卖一买一”人群影响较大，被认为存在政策改进空间。

近日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于优化个人住房贷款住房套数认定标准的通知》提到，如果家庭成员在当地无全套住房，无论其是否使用贷款购买住房，银行业金融机构均按首套住房实施住房信贷政策，即“认房不认贷”。

“将使更多购房者享受到优惠的首付比例和首套房贷款利率，有助于降低居民购房成本。”他表示，这一政策可以更好满足刚需和改善性住房需求。

也有业内人士认为，政策的重点或已发生转变，转向改善型需求群体。“目前政策层面认为，目前的市场围观者以改善型购房者为主，首置业者可能已经没有多少空间可挖掘，因此需要发挥改善型购房者的力量。”

“‘房贷并举’政策无意中伤害了很多人住房的刚性需求和改善性需求，导致很多无房群众不得不借助二套房贷政策，提高了贷款门槛和房贷利率，不利于实现购房需求。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池对《中国新闻周刊》表示。

易居研究院数据显示，在“房贷并认”条件下，北上广深四市普通住宅二套房首付比例分别为80%、70%、70%、70%，较首套房首付比例高出40%至45%，房贷利率差高达70BP。

若上述城市全部实行“认房不贷”政策，首付比例可由73%（北上广深平均数据，下同）降至33%。以总价600万元的房子计算，首付由435万元降至195万元，可减轻资金支付压力55%。房贷利率由5.03%降至4.50%。以一线城市二套房平均贷款本金405万元计算，月供由21816元降至20521元，每月减少1295元，30年累计减少47万元。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示：“一线城市如果积极调整房贷政策，通过降低首付、降低月供等渠道，将起到明显的减负作用。”

“认房认贷”是上一轮房地产政策调整周期的产物。2010年以后，“认房认贷”开始被很多城市作为房地产市场的一项限制性措施，但政策松紧程度存在差异。北京第一次“认房认贷”是在2010年7月，第二次是在2017年3月，并一直沿用至今。北京和上海对二套房的界定标准最为严格，即凡是在全国范围内有住房贷款记录的，不管是商业贷款还是公积金贷款，不管是否结清，都算一套。

前两轮房地产市场调控中，“房贷两证”就像一个阀门，极大地影响了热门城市房地产市场的活跃度，房地产市场过热时它就出来降温，市场低迷时它就退出舞台。

贝壳研究院数据显示，在2016年底、2017年初一线城市相继重启“房贷双认”政策后，2017年深圳、上海、北京二手房成交量同比分别下降34%、57%、49%。从成交价格来看，“房贷双认”政策有效抑制了房价上涨，北京两次启动“双认”政策后，二手房成交均价经历了一年左右的下跌期广州全款买商品房首付，房价累计跌幅达15%。

值得注意的是，“认房不认贷”可以提振房地产市场活跃度，但上述《通知》只是将该政策作为一项政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供各城市自主选择，并非强制性措施。

严跃进认为，由于各地情况不同，如果全国统一实行“认房不贷”政策，可能出现部分重点城市跨城集中购房的情况，导致部分房地产市场过热，带来风险，也不利于“房子是用来住的、不是用来炒的”总基调。因此强调“因城施策”，地方要灵活运用。

中国指数研究院市场研究总监陈文静对《中国新闻周刊》表示，如果地方政府加快落实“认房不贷”政策，将有助于带动需求入市，核心城市可迎来“金九银十”房地产市场。

一线城市在苦苦挣扎什么？

“现在市场重心又回到了一线城市，不知道能不能尝试出台一些宽松的政策，看看市场效果怎么样。”张大伟说。

北京、上海、广州虽然在7月底表态支持刚性、改善性住房需求，但尚未出台宽松政策，在其他城市不断出台新政策之际，显得更为克制和谨慎。

一个前提问题是，一线城市会不会出台宽松政策？

有市场人士认为，一线城市放松调控意愿不足。这是因为从财政收入来看，这些城市的土地交易仍然活跃。据中指数据，截至8月20日，22个土地集中供应城市共计成交613宗土地，其中213宗土地成交触顶价，深圳、上海等城市50%以上的土地成交价触顶，北京、杭州部分地块创下近年来参与土地拍卖的公司数量最高纪录。

“只要土地能卖出去，多数城市都不会放松房地产调控。”张大伟表示，土地本身卖得好，如果政策放松，最终会导致房价上涨，不符合“房住不炒”的基调，对城市负面影响较大。只要土地能卖出去，市场保持一定的温度，这就是房地产平稳健康的状态。

期待一线城市新政的人，更看重的是楼市现状。据中指院数据显示，今年8月，一线城市成交面积环比、同比双双下降，环比下降22.83%，同比下降32.21%。其中，上海环比、同比下降最为严重，分别下降28.9%、39.8%。

“一线城市从4月份开始成交量就不断下滑，到7月份，很多城市已经遭遇了近十年来最严重的情况。”邓昊志认为，现在一线城市也有必要放开限购。

任涛对《中国新闻周刊》表示，目前市场观望情绪浓厚，预期较低，如果一线城市房地产政策能够适度放松，将提振市场人气，释放被抑制的需求。其次，当前房地产行业困境尚未出现根本性好转的迹象，优质房企和项目大多集中在一线城市，一线城市政策放松可以帮助优质房企和项目快速回收资金，缓解房地产行业目前面临的流动性困境。

一个月以来，除广州外，其他一线城市房地产宽松政策仍未落地。

4月2日，人们在2023福州春季房交会上了解二手房信息。本报记者 张斌 摄

一线城市的权重让决策十分谨慎。陈文静认为，对于一线城市来说，一方面政策出台的信号意义重大，也会成为其他城市房地产政策的风向标；另一方面，一线城市的购房需求还是比较旺盛，政策优化程度直接影响市场情绪，因此一线城市在政策调整上会更加谨慎。目前来看，整体政策可能还处于研究制定阶段。

与以往的紧缩政策不同，若要放松楼市调控，除了考虑房地产市场供需、房价、市场库存等常见因素外，业内人士指出，措施需要顺应“房住不炒”的政策基调，防止市场投机。这使得一线城市很难根据自身情况把握政策实施的空间和规模。

Ren Tao说，房地产行业政策的放松经常涉及一系列问题，例如人口流动性和财务资源集中，一线城市在过去的几个房地产周期中反复遭受了政策放松之后的市场冲击。

不仅由于资格问题而受到限制的一线城市的永久居民，最初是在大量投资中购买的房屋，但第二和第三层的区域中央城市，甚至是县级和第五级和第五层的中小型城市，也很快就卖给了他们的钱包，以使他们的钱包变得很愉快，以便于卖给他们的钱包分析说，尽管一线城市的房地产市场再次使这一趋势震惊，但毫无疑问，“泡沫正在越来越大”。

他分析说，在政策后的头几天的“井喷”量和价格上涨之后，第一层城市的房地产市场的活动最终将成为“盛大的闪光灯”。

在价格限制政策方面，上海的销售价格限制了新建造的商业住房的销售价格，这主要是在销售的，这可能会出售了与Chaos相比。具有现有政策以及购买限制是否可以满足住房需求的新人口的涌入所有需求都需要全面考虑。

Ren Tao说：“所有这些都意味着，必须由高级决策者领导和促进房地产行业的放松，以便稳步进行。”

哪个政策将首先公布？

市场对一线城市有很高的期望，因为他们仍然有很大的政策放松空间，并且媒体上的一篇媒体文章范围更丰富。

该行业最强烈的猜测是广州全款买商品房首付，该政策只会承认住房，而不得承认贷款，说市场承受着压力，该政策肯定会放松，以进一步减轻购房者的负担。

由于三个部门呼吁在8月25日实施“承认住房但不承认贷款”政策，因此有传言称，深圳的一些银行已经实施了该政策。

张达维（Zhang Dawei）认为，一线城市不太可能进行全面的转变，并且很有可能会实施针对性的政策，即“承认住房但不是贷款”，例如，在北京北京的地区，在少数郊区的少数人中有一些有针对性的放松。

6月26日，在上海，蒂安·齐舒（ ）的第二阶段与附近农民市场的饮料仓库形成鲜明对比。

购买限制政策目前是严重的，一线城市通常会在当地和非本地的家庭注册，离婚，商业和住宅住房中反映出严格的购买限制性政策，并在特定的地区付款。 ible购买房屋。

“购买限制政策对某些合理的住房购买需求造成了意外损害，并产生了很多费用。如果采购限制政策可以大大减少房屋购买者的负担，但是，陈·尤恩（Chen ）表示，如果在核心第一领域的购买限制，则会提高这些限制。散文。

刘李告诉《中国新闻周刊》，该行业最期待确定普通房屋的标准的变化。

以北京为例，根据北京目前的普通住房标准，第五圈的单位价格为39,600元/平方米，总价为468万元/单位，从第五环路到第六环路的单位价格为31,680 Yuan/yuan/yun y yuan/soart YES 3.74亿YUAN。如果房屋的单位价格或总价在体积比的条件下，则总价为281万元/单位。

就房屋购买的首付而言，如果第一套房是普通的住所，则首付比率为35％，如果它是非平民住所，则为40％，如果第二套房是普通的住所，则首付比率为60％，如果它是非平民住所，则为80％。

现实情况是，房价已经上涨了很多年，目前的标准显然落后于中国指数数据，在2022年，在北京新建造的商业住宅物业的平均总交易价格从第四圈路到第五环路，从第五圈路上到第六环路，以及第六圈之路，以及第6次六号 y y y yny y Yuan Yuan Yuany Yuuan Yuuan Yuu 。远远高于普通住宅物业的标准线。

此外，第二套住房的首付比率和贷款利率仍然有降低。

Ren Tao认为，第一层城市中房地产行业政策的放松可能仍遵循逐渐的逻辑，首先要遵循非核心地区的住宅项目，而第一层城市的郊区则可以推动一流城市周围房地产市场的恢复，然后考虑实施“识别住房的实施”。

至于监管的强度，张达维（Zhang Dawei）认为，目前没有大规模放松的市场基础，并且某些政策可以进行微调或优化。

“市场对政策有期望，因为过去的惯常看法是房价不会下跌，但这是对市场的不合理看法。我们不能开始呼吁一旦房屋价格有点下跌，我们就不会立即呼吁'拯救市场。

发表在《中国新闻周刊》杂志第1107期，2023.948

杂志标题：“放松”房地产市场的问题

记者：halik（）