最近有不少港澳台朋友问我，2025年想在广州用房产抵押买房，到底要准备哪些材料？政策会不会变？今天咱们就把这事儿掰开了说清楚，都是干货，直接上重点。

先划重点：四大类核心材料，缺一不可

港澳台居民在广州抵押房产买房，材料主要分四类：身份类、房产类、经济能力类、抵押类。2025年政策预计延续2024年的宽松趋势，但材料审核会更严，提前备齐能少跑冤枉路。

一、身份类材料：证明“你是你”+“你能买”

首先得证明自己是港澳台居民，还要符合广州的购房资格。

基础身份文件：香港/澳门居民要带《港澳居民来往内地通行证》或《港澳居民居住证》；台湾同胞需要《台湾居民来往大陆通行证》（台胞证）或《台湾居民居住证》。注意，证件要在有效期内，过期了得先补办。

购房资格证明：广州对港澳台居民不限购（2024年已调整），但部分区域可能要求“在穗工作/学习满1年”。如果是首套房，可能需要提供“无房证明”，可以在“穗好办”APP上查，或者去不动产登记中心开。已婚的话，配偶的身份证明也要带（比如配偶是内地居民，需要身份证；也是港澳台的，同上）。

举个例子：张先生是香港居民，在广州工作3年，想抵押自己在天河的房子买二套房，那他需要带港澳居民居住证、在穗工作证明（劳动合同+近1年社保），以及配偶的身份证（如果已婚）。

二、房产类材料：抵押的房和要买的房都得“说清楚”

抵押买房，涉及两套房产——用来抵押的房子，和打算买的房子。

抵押房产的材料：房产证（不动产权证）原件，产权人身份证（如果抵押的是父母或配偶的房，需要产权人签字的《同意抵押声明书》，最好做个公证，银行更认）。如果房子有贷款没还清，得先开“结清证明”或提供剩余贷款合同。

拟购房产的材料：和开发商签的《购房合同》（期房）或和卖家签的《二手房买卖合同》，首付款凭证（银行转账记录+收据）。注意，首付款必须是自己的钱，用抵押贷的钱付首付是不行的，银行会查流水。

比如李女士用在番禺的自有房产抵押买黄埔的新房，她需要带番禺房子的房产证、购房合同（黄埔新房）、首付款转给开发商的银行回单，以及如果番禺的房是和丈夫共有的，丈夫要到场签字同意抵押。

三、经济能力类材料：证明“你还得起钱”

银行最关心的是你有没有还款能力，材料得能“实锤”收入。

收入证明：在大陆工作的，要单位开的收入证明（盖公章）+近6个月工资流水（银行盖章）；如果是自己做生意，要营业执照+近1年的纳税证明或对公账户流水。在港澳台工作的，收入证明需要经当地公证机构公证，再找大陆认可的机构转译（比如中国委托公证人协会）。

资产证明（可选但建议）：如果收入一般，但有存款、理财、股票账户，或者其他房产（非抵押的），也可以提供，能提高贷款额度。

比如在香港上班的陈先生，想抵押广州的房子买房，他需要提供香港公司开的收入证明（经香港律师公证）、近6个月香港银行的工资流水（翻译成中文），如果他在深圳还有一套房，也可以把房产证复印件附上，银行会觉得他还款更稳。

四、抵押类材料：走完流程的“关键凭证”

抵押不是把房产证给银行就行，还得办手续，材料得配合流程。

抵押登记申请：去不动产登记中心填《房地产抵押登记申请表》，需要抵押人（你）和抵押权人（银行）签字。

评估报告：银行会指定评估公司对抵押房产估值，你需要配合看房，评估报告出来后要签字确认（评估费一般几百到几千，看房子价值）。

其他文件：如果委托别人代办，需要《授权委托书》（公证过的）+代办人身份证；如果是公司房产抵押，还需要公司章程、股东会决议（但个人买房一般用不到）。

2025年要注意的3个新变化

虽然2025年政策还没出，但根据2024年的调整，有几个趋势得留意：

1. 征信审核更严：港澳台居民在大陆的征信记录会和香港金管局、台湾金融监管机构联网，逾期记录更容易被查到，贷款前最好查下自己的征信报告（可以在人民银行广州分行查）。

2. 材料简化：部分文件可以“容缺办理”，比如港澳居民居住证在办理中，可以先用通行证+居住登记证明代替，但得在3个月内补齐。

3. 贷款额度浮动：2025年可能根据楼市情况调整抵押率（比如住宅抵押最高贷评估价的70%，2024年是65%），具体得看银行政策。

常见问题Q&A

Q：抵押的房子必须是广州的吗？

A：不一定！如果在深圳、珠海有房产，也可以抵押，但异地房产评估和登记会麻烦点，建议优先用广州的房子。

Q：已婚但配偶不能来，能代办吗？

A：可以！配偶写个《同意抵押声明书》，去当地公证机构（香港找中国委托公证人，澳门找公证署，台湾找海基会）公证，再寄过来就行。

Q：收入证明是外币的，需要换算成人民币吗？

A：需要！银行会按证明开具当日的汇率换算，最好自己附个汇率说明，避免歧义。

总结一下，2025年在广州用房产抵押买房，材料主要是身份、房产、经济能力、抵押四大类，关键是提前核对原件，注意政策微调。准备过程中遇到不确定的，直接打银行客服（比如中国银行广州分行020XXX）或去不动产登记中心问，比自己猜更靠谱。祝大家都能顺利在广州安家！